הגיל השלישי
  הדור השלישי >> היטל השבחה

הגעת לגיל שמותר ...להנות מהחיים! הצטרף אלינו

 
20/5/2013
היטל השבחה
 
מאת: עינת כרובי, שמאית מקרקעין ומהנדסת
 
אחד המסים "הכבדים" ביותר אותם גובה הוועדה המקומית הינו היטל השבחה. במהלך שנות עבודתי כשמאית מקרקעין טיפלתי בהרבה מאוד מקרים והתבקשתי לענות על מגוון שאלות. במאמר זה בחרתי להציג בפניכם את השאלות (והתשובות) שזיהיתי כמטרידות ומעניינות את הציבור בקשר להיטל זה.
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הינו תשלום חובה אשר מוטל על ידי הועדה המקומית  מכוח חוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965. 
ההיטל מוטל על בעלים או חוכר לדורות של נכס מקרקעין, עבור עליית ערך המקרקעין הנובעת מפעילות תכנונית עקב אישור תכנית בנין עיר או עקב מתן הקלה או אישור לשימוש חורג. 
למה נועדו כספי ההיטל?
סכומים הנגבים כהיטל השבחה מיועדים לכיסוי ההוצאות של הועדה /רשות מקומית להכנת תוכניות בנין עיר ולביצוען. עבור הוצאות פיתוח ורכישת מקרקעין לצורכי ציבור לרבות הוצאות שימור אתר או הפקעתו. בנוסף, בכפוף לתנאים מסוימים, ניתן להשתמש בכסף לטובת השקעה בחינוך.
מה גובה ההיטל?
גובה ההיטל הינו מחצית מעליית השווי של המקרקעין(מחצית מההשבחה). לדוגמא במגרש בשטח 500 מ"ר ניתן היה לבנות בית צמוד קרקע אחד. שווי המגרש היה 1,000,000 ₪ בעקבות אישור תוכנית המאפשרת בניית שני בתים במגרש עלה שווי המגרש ל- 1,500,000 ₪. עליית השווי /ההשבחה הינו 500,000 ₪ והיטל ההשבחה 250,000 ₪. 
שמאי מקרקעין מוסמך, מטעם הועדה המקומית, עורך שומת היטל השבחה ומביא אותה לידיעת הנישום. באפשרות הנישום לשלם את ההיטל, ע"פ המפורט בדרישת התשלום, או לנסות ולהפחית את גובה החיוב.
מתי יש לשלם?
החבות בהיטל ההשבחה נוצרת עם קרות האירוע הגורם לעליית שווי המקרקעין. לדוגמא בעת אישור תוכנית בניין עיר. אך התשלום אינו חייב להיות מידי אלא נדחה ל"מועד מימוש הזכויות".
לדוגמא התשלום נדחה עד מועד המכירה או מועד קבלת היתר בניה.
האם החוב נושא הצמדה וריבית?
מ"המועד הקובע"/ מועד קרות האירוע אשר גרם לעליית השווי עד "מועד המימוש" , היטל ההשבחה צמוד לנמוך מביןמדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה. מ"מועד המימוש" החוב נושא הצמדה למדד המחיריםלצרכן וכן מתווספת ריבית.
האם קיימים גם פטורים מההיטל?
בסעיף 19 בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965 מפורטים מס' מקרים בהם ניתן לקבל פטור חלקי או מלא לדוגמא :
-       השבחה הנובעת מתוספת שטחי שירות הנדרשים לצורך התאמת נגישות.
-       בניה או הרחבת דירת מגורים המשמשת לחייב או לקרובו בשטח כולל של עד 140 מ"ר . כל שטח נוסף מעבר ל-140 יחויב בתשלום יחסי לגודל הבנייה.
-       חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה- בקרקע המשמשת לבניית דירת מגורים או להרחבתה, שההשבחה בה נובעת מתמ"א 38 יהיה ההיטל בשיעור 5% מההשבחה.
-        השבחה בגין בניית מרחב מוגן.
האם ניתן להפחית את ההיטל בשל מצב חומרי ו/או בריאותי?
הועדה המקומית רשאית לפטור בעל מקרקעין מתשלום היטל השבחה או חלקו בגלל מצב חומרי במקרה והשבחה נובעת עקב הקלה או התרת שימוש חורג. בכל מקרה אחר לא ניתן להתחשב במצב בריאותי ו/או חומרי.
האם לאחר קבלת החיוב יש טעם לגשת לעירייה ולנסות להפחית את החיוב?
בניגוד לעבר, לא ניתן יותר להגיע לשומות מוסכמות עם הועדה. ניתן לפנות לוועדה המקומית לצורך תיקון שומה רק מנימוקים שעניינם טעות בפרטי המקרקעין, טעות בנתונים הפיזיים של המקרקעין, טעות בפרטי התכניות החלות או טעות בזכויות שיש לחייב. 
פנית הנישום באחד הטענות הר"מ תיבדק על ידי הועדה ובמידה ותמצא מוצדקת יערוך שמאי הועדה המקומית שומה מתוקנת. פרט לבקשות תיקון, כמפורט לעיל, לרשות אין את הסמכות לדון ולהתפשר עם נישומים בעניין גובה החבות בהיטל השבחה.
האם ניתן לדעת, לפני ביצוע העסקה, מה גובה היטל ההשבחה?
לפני מכירה ניתן לבקש מהוועדה מידע בדבר גובה החיוב. הועדה , תמורת תשלום, תערוך שומת מקרקעין, באמצעות שמאי מטעמה, ותמסור את המידע תוך 90 ימים מיום קבלת הדרישה. התשלום עבור הכנת השומה מהווה מקדמה שתקוזז בעת תשלום השומה הסופית.
לחלופין ובכל מקרה אחר ניתן לפנות לשמאי מקרקעין לצורך אומדן גובה היטל ההשבחה הצפוי.
האם ניתן להפחית את החיוב?
כן! ניתן להפחית את שומת הועדה בהתאם למועדים והנהלים הקבועים בתיקון 84 לחוק. המחלוקת תובא להכרעת שמאי מכריע או  להכרעת ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה.
יש להקפיד על מועדים הואיל ובחלוף המועדים הקבועים בחוק לא ניתן לערר.  לדוגמא, ניתן לפנות ליו"ר מועצת השמאים תוך 45 יום מיום המצאת שמות הועדה בבקשה למנות שמאי מכריע או לפנות לוועדת ערר מחוזית תוך 45 יום מיום המצאת שומת הועדה בבקשה לדיון בערר.
כאשר מדובר במחלוקת שמאית מומלץ ,בדרך כלל, לפנות בבקשה למינוי שמאי מכריע שכן ועדת ערר דנה, לרוב ,במחלוקות משפטיות וממנה שמאי מייעץ לצורך דיון במחלוקות שמאיות וכן ההליך בפני שמאי מכריע קצר יותר.
האם , בכל מקרה, שווה לנסות להפחית את גובה החיוב באמצעות הגשת "שומה נגדית" לשומת הועדה?
כדי להימנע מתשלום הצמדה +ריבית בשיעור 9% לשנה ולפספס את הסיכוי להפחתה אין להתעלם משומת הועדה. 
בעת קבלת שומה יש לבחון אותה היטב ולהחליט אם לשלם או לנסות להפחית את גובה החיוב.
באמצעות הגשת שומה נגדית ניתן להפחית את החיוב באופן ניכר ובמקרים מסוימים אף לבטל אותו לחלוטין.  יודגש כי ההליך כרוך בתשלום שכ"ט שמאי מייצג בתוספת שכ"ט שמאי מכריע וכן כרוך בסיכון להגדלת גובה החיוב מאחר ובסמכות השמאי המכריע לקבוע חיוב הגבוה משומת הועדה.
כדי לצמצם סיכון ולחסוך בעלויות משרדנו נוהג, בשלב ראשון, לערוך בדיקה של סיכויים מול סיכונים ועלות מול תועלת ואנו מגשים שומות נגדיות אך ורק במקרים בהם, אנו סבורים, כי יש סיכויי משמעותי לחסכון בתשלום היטל ההשבחה.
 
יובהר כי כל המידע המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד, אינו מאפשר הסתמכות ואין בו כדי להוות יעוץ או חוו"ד שמאית/משפטית. כל מקרה מומלץ לבחון באופן פרטני.
הכותבת הינה שמאית מקרקעין מהנדסת ומוסמכת בלימודי משפט. בעלת משרד שמאות ויעוץ במקרקעין. כתובת האתר: einat-kruvi.co.il טל: 050-5324045
 
 

הוסף תגובה





כל הזכויות שמורות לאתר הדור השלישי